Wohnungsbaugesellschaft ab 2027: Bund plant Großoffensive mit AAA-Rating und Gewerbeumbau

Wenn am späten Nachmittag die Dämmerung über den Gewerbegebieten der deutschen Städte einbricht, bleibt in immer mehr Etagen das Licht aus. Ganze Bürokomplexe liegen verwaist da, stumme Monumente veränderter Arbeitsgewohnheiten. Fast zwölf Millionen Quadratmeter Gewerbeimmobilien stehen bundesweit leer – dunkle Fensterfronten, während wenige Straßenzüge weiter Familien verzweifelt bezahlbaren Wohnraum suchen oder vor den Schaltern der Banken an den Zinsen für Wohneigentum scheitern. Genau an dieser Bruchlinie zwischen urbanem Leerstand und chronischem Mangel vollzieht die Bundespolitik nun einen bemerkenswerten Strategiewechsel: Weg vom reinen Verteilen kleinteiliger Zuschüsse, hin zum direkten Hebel des Staates als wirtschaftlicher Akteur.

Bundesbauministerin Verena Hubertz und Bundesfinanzminister Lars Klingbeil (beide SPD) treiben die Pläne für eine bundeseigene Wohnungsbaugesellschaft mit Hochdruck voran. Bereits im kommenden Jahr soll die Gesellschaft vorbereitend ihre Arbeit aufnehmen. „Das Ziel ist, dass die Wohnungsbaugesellschaft 2027 an den Start geht“, kündigte Hubertz gegenüber dem Nachrichtenportal „T-Online“ an. Gemeinsam mit Klingbeil will sie das detaillierte Konzept noch in diesem Herbst vorlegen, um „dann schnellstmöglich damit loslegen“ zu können.

Hinter dem Vorhaben steht der Versuch, das chronische Dilemma deutscher Baupolitik aufzubrechen. Statt ein weiteres bürokratisches Monstrum zu schaffen, beteuert die Ministerin den Willen zur Schlankheit: Eine neue Behörde soll es explizit nicht werden, „davon haben wir genug“. Der Bund wolle auch keine eigene, staatliche Baufirma gründen, sondern als Großkunde auf dem Markt agieren. Der Gedanke ist industriepolitisch motiviert: Werkseigene Fertigungslinien und Modulbaufirmen, die unter der aktuellen Baukrise und Auftragsflauten leiden, sollen durch gebündelte Bundesaufträge wieder hochgefahren werden – „um die Fabriken mal so richtig mit unseren Aufträgen auszulasten“, so Hubertz.

Der Bund spielt dabei seine schärfste Waffe aus: schiere Skalengröße und erstklassige Bonität. Wer Bauteile und Wohnungen in Serie und im ganz großen Stil bestellt, kann den Herstellern verbindliche Abnahmegarantien bieten und drückt damit spürbar die Stückpreise. Hinzu kommt ein handfester Zinsvorteil auf den Kapitalmärkten. „Außerdem bringen wir das AAA-Rating mit, das wir für Top-Finanzierungskonditionen nutzen“, unterstreicht Hubertz. Organisatorisch soll das Gebilde als Public-Private-Partnership aufgestellt werden: Der Bund hält mit 51 Prozent die unternehmerische Führung, während 49 Prozent der Anteile bei externen Partnern liegen sollen. Dafür kommen Akteure aus der freien Wirtschaft ebenso infrage wie kommunale oder landeseigene Wohnungsgesellschaften – eine Schnittstelle, an der privatwirtschaftliches Know-how auf hoheitliche Planungssicherheit treffen soll.

Dass die Antwort auf den Wohnungsmangel nicht zwingend im jahrelangen Planen auf der grünen Wiese liegen muss, soll unterdessen das Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ belegen, das nach Angaben des Bauministeriums „sehr gut angelaufen“ ist. In den ersten drei Monaten gingen bereits über 700 Anträge ein. Das beantragte Volumen liegt bei mehr als 120 Millionen Euro, wovon rund die Hälfte bereits bewilligt ist. Für Hubertz ist das ein ermutigendes Signal aus der Praxis: „Es geht, auch ohne Neubau.“ Der Hebel ist gewaltig: Gelingt es, die brachliegenden zwölf Millionen Quadratmeter Gewerbeflächen konsequent zu revitalisieren, schlägt das zwei Fliegen mit einer Klappe. Es dämpft nicht nur den Wohnungsnotstand, sondern bringt wieder Leben in verödete Stadtkerne – dort, wo heute tote Fassaden das Straßenbild prägen.

Für die Zeit ab 2027 stellt das Bauministerium zudem das gesamte Fördersystem grundlegend um. Zwar stehen die exakten Richtlinien noch nicht fest – man prüfe derzeit genau, was in der Praxis wirklich helfe –, doch die Marschrichtung ist festgelegt: Aus dem bisherigen Förderdickicht wird ein klares Zwei-Säulen-Modell, aufgeteilt in Sanierungen im Bestand und Neubau. Ein besonderer Schwerpunkt liegt dabei auf der Eigentumsbildung für Familien. Der Erwerb der eigenen vier Wände, für Normalverdiener in den vergangenen Jahren fast unerreichbar geworden, müsse wieder „ein Ziel sein, das für die Breite der Gesellschaft erreichbar ist“, betont Hubertz.

Der Vorstoß von Hubertz und Klingbeil markiert eine überfällige Abkehr von der Illusion, der Markt würde die Schieflage allein durch punktuelle Nachfrageanreize korrigieren. Indem der Bund seine Einkaufsmacht bündelt, die besten Kreditkonditionen der Republik weitergibt und brachliegenden Raum in den Innenstädten priorisiert, wählt er einen pragmatischen Hebel. Entscheidend wird bis zum Start 2027 sein, ob die Konstruktion tatsächlich jene versprochene Schlankheit bewahrt – oder ob sich das Vorhaben in den Abstimmungsschleifen zwischen Bund, Ländern und privaten Teilhabern verheddert. Wenn die Umsetzung jedoch gelingt, könnte die Kombination aus industrieller Fertigung, Sanierungsfokus und Familienförderung genau das Fundament legen, das Deutschlands Wohnungspolitik seit Jahren fehlt. +++