„CDU vor Ort“: Wohnraum finden in einer wachsenden Stadt

Der Arbeitskreis „Bauwesen, Klimaschutz und Stadtplanung“ der Fuldaer CDU-Stadtverordnetenfraktion hat bei seiner Begehung des Baugebietes Haimbach-Ost am vergangenen Donnerstagabend unter dem Titel „Wohnraum finden in einer wachsenden Stadt“ sich vor Ort ein Bild über den aktuellen Stand des Bauvorhabens gemacht. In den kommenden Jahren entstehend im westlich von Fulda gelegenen Stadtteil rund 250 Wohneinheiten im Mehrfamilien- Reihenhausbau sowie im sozialen Wohnungsbau. Ein besonderer Schwerpunkt der Begehung lag auf dem Mietwohnungsbau.

Die öffentliche Begehung des CDU-Formats „CDU vor Ort“ wurde von den Investoren, Armin Alt als geschäftsführenden Gesellschafter der AR-Immo GmbH & Co. KG und Torsten Leinweber vom Vorstand der Raiffeisenbank im Fuldaer Land eG begleitet. „Wir vom Arbeitskreis schauen uns die Dinge an, die wir einst auf den Weg gebracht und entschieden haben und verfolgen den Werdegang unserer Entscheidungen. Daneben sind wir für die Bürgerinnen und Bürger ansprechbar, nehmen ihre Kritik und Wünsche auf, um sie in unserer Fraktionsarbeit zu besprechen bzw. sie mitzuverarbeiten, um dann auch Veränderungen herbeizuführen“, so Michael Ruppel, Vorsitzender des Arbeitskreises „Bauwesen, Klimaschutz und Stadtplanung“ der Fuldaer CDU-Stadtverordnetenfraktion sowie stellvertretender Vorsitzender der CDU-Stadtverordnetenfraktion.

Bereits in der Vergangenheit hat sich der Arbeitskreis sehr intensiv mit dem Eigenheimwohnungsbau befasst. Die Begehung wurde von einer Vielzahl an ehrenamtlichen Mitgliedern des Fuldaer Magistrats, Mitglieder des CDU-Stadtverbandes Fulda sowie CDU-Fraktionsmitglieder in der Stadtverordnetenversammlung sowie kommunaler Aktiver begleitet. Ein besonderes Willkommen galt dem Haimbacher Ortsvorsteher Manfred Beller (CDU) und Thomas Hering, Fraktionsvorsitzender der CDU-Kreistagsfraktion, stellvertretender Fraktionsvorsitzender der CDU-Stadtverordnetenfraktion sowie Mitglied der CDU-Fraktion im Hessischen Landtag in Wiesbaden.

Baugebiet stehe symbolhaft für Entwicklung des Fuldaer Westens

Michael Ruppel: „In Heimbach hat sich nach der Erschließung eines guten Planes ein attraktives Wohngebiet entwickelt mit Fernblick in die Rhön und einer guten verkehrlichen Anbindung in die Stadt und offensiver Begrünung, vor allem aber zwischen Haimbach und dem direkt an das Baugebiet angrenzenden Münsterfeldpark.“

„Das neue Baugebiet stehe symbolhaft für die Entwicklung, die der Fuldaer Westen in den vergangenen Jahren genommen hat. Im Wohngebiet Haimbach-Ost werden rund 250 Wohneinheiten im Mehrfamilien- und Reihenhäusern entstehen; auf einigen Teilflächen des Mietwohnungsbaus wird auch sozialer Wohnungsbau entstehen“, führte der Vorsitzende des Arbeitskreises Bauwesen, Klimaschutz und Stadtplanung der CDU-Stadtverordnetenfraktion und stellvertretender Fraktionsvorsitzender der CDU im Stadtparlament, Michael Ruppel, in seinen einleitenden Worten aus.

Im vorderen Teil des Baugebietes erstrecken sich die Flächen, die die Stadt Fulda erworben hat und in den ersten Jahren alle (16 Doppelhaushälften) vermarktet wurden. Die Bauherren werden, wie Ruppel am Donnerstagabend erläuterte, in Kürze ihre Bauaktivitäten aufnehmen. Im mittleren Bauabschnitt sind die Bauaktivitäten des Fertighausherstellers FingerHaus. Das Unternehmen hat 60 Grundstücke in Besitz. In der oberen Bauabschnittshälfte entwickelt die BPD, Bouwfonds Immobilienentwicklung, 55 Doppelhaushälften.

Über den aktuellen Stand und was in diesen Baugebieten konkret umgesetzt wird, Stichwort Infrastrukturmaßnahmen, darüber erteilte Stadtbaurat Daniel Schreiner (parteilos) Auskunft, der dabei bewusst einen Blick in die Historie warf. Die ersten Diskussionen zur Erschließung des Baugebietes in Haimbach-Ost gehen bis ins Jahr 2010 zurück. Eine seinerzeit hitzig diskutierte Frage war, warum es vonseiten der Telekom nicht gelingen kann, das Areal zu erwerben? Galt es vorerst, das Areal in städtische Hand zu bringen. Ab dem Jahr 2016 hatten sich die Gespräche, wie Stadtbaurat Schreiner ausführte, allmählich gelockert und verdichtet.

Gemeinsam mit der Telekom hatte man sich zum Ziel gesetzt, eine gemeinsame Entwicklung an diesem Ort eine gemeinsame Baugebietsentwicklung angehen zu wollen. Die Telekom verzichtete seinerzeit auf große Teile des Areals und die Freigabe wurde erteilt. Einen Teil des Grundstücks konnte von der Stadt direkt erworben werden. „Der Rest sollte per Gebot vom Markt veräußert werden.“ Zeitlich sprechen wir von der Zeit vor Corona. Die Stadt kam finanziell seinerzeit nicht zum Zug und wurde überboten. Damals war Realeigentum sehr begehrt, auch der günstigen Zinsstruktur wegen, was laut Schreiner heute etwas in Vergessenheit zu raten scheint. „Gleichwohl hat sich die Stadt dem Verfahren gestellt und gemeinsam ein Wettbewerb durchgeführt und das Ergebnis zu Baurecht geführt“, führte Schreiner aus.

Nach der Baurechtschaffung wurde es jedoch etwas ungemütlich. Hatte die Corona-Pandemie am Markt Vieles verändert. Gefolgt vom russischen Angriffs-Krieg in der Ukraine, der eine Verteuerung der Baupreise nach sich zog. „All das macht natürlich etwas mit einem Quartier; gleichwohl haben wir den Kurs beibehalten, zumal das Bevölkerungswachstum in der Stadt nicht zurückgegangen ist.“

Straßennamen würdigen berühmte Politikerinnen und deren Verdienste zum geeinten Deutschland

In Folge wurden die Erschließungsanlagen geplant. Währenddessen wurde im Magistrat die Straßenbenennung beschlossen. Die Straßennamen erinnern in ihrer Namensgebung an berühmte Politikerinnen, die zur Wiedervereinigung der Bundesrepublik Deutschland in der Zeit des Eisernen Vorhangs beitrugen. Als die Erschließung schließlich vollzogen war, erfuhr die Stadt eine sehr große Nachfrage für Grundstückseigentum. „Das rege Interesse an den Grundstücken hat uns als Stadt gezeigt, dass wir mit unserer Strategie der Preisdämpfung am Markt, genau richtig gelegen haben“, so Stadtbaurat Schreiner.

Als nächstes gelte es, dafür Sorge zu tragen, dass es zur vollen Siedlungsauslastung kommt. Damit dies gelingt, hat die Stadt mit den Projektentwicklern Verträge abgeschlossen. „Uns ist es jedoch wichtig, dass hier substanziell der Markt bedient werden kann, ebenso wenig wollen wir, dass es hier zu Leerstand kommt.“ Großen Wert legt die Stadt darauf, dass im Baugebiet auch zukünftig rege gebaut wird. Aktuell liegen der Stadt nach Aussage des Stadtbaurates Bauanträge für 21 Doppelhaushälften, vier Einfamilienhäuser und ein Mehrfamilienhaus vor.

Ein Indiz, dafür, dass es nun langsam auch vorwärts gehen. Ebenso war und ist es der Stadt wichtig, auf den Bedarf von sozialem Wohnungsbau einzugehen, hierfür eine Fläche, die sich nicht im Eigentum der Telekom befand, sondern seit jeher Eigentum Fuldaer Bürger war, mit in den Bebauungsplan hineingenommen wurde. Der soziale Wohnungsbau schließt das Baugebiet Haimbach-Ost ab. Mit dem Gebiet des sozialen Wohnungsbaus freut sich die Stadt, dem wachsenden Bedarf ein Stück weit mehr Rechnung tragen zu können und auf die Anforderungen Fuldas „als wachsende Stadt“ zu reagieren. Stadtbaurat Schreiner dankte der CDU-Stadtverordnetenfraktion sowie den anwesenden Kommunalpolitikern für die bisher gute Zusammenarbeit und die Geduld und schloss: „Auch in der Baubranche braucht es viel Geduld, umso wichtiger sind Treffen solcher Art und der kommunikative Austausch.“

Wie Arbeitskreisvorsitzender Michael Ruppel bei der Begehung ausführte, gehe die Namensgebung des Baugebietes Haimbach-Ost als „Weiße Stadt“ auf dessen Bauherren Armin Alt zurück. Der geschäftsführende Gesellschafter der AR-Immo GmbH & Co. KG ist im Stadtteil bereits seit 2011 bautechnischen unterwegs. So wurden am Gehweg der Merkurstraße bereits zwei Gebäude mit 15 Wohneinheiten realisiert, bevor die Weiße Stadt in drei Bauabschnitten mit 110 Wohneinheiten verwirklicht wurde.

Gemeinsam mit der Stadt erwarb die AR-Immo GmbH & Co. KG Grundstücke im oberen Bereich sowie Eigentümergrundstücke. Aktuell hat das Unternehmen 10.000 Quadratmeter in seinem Bestand. Armin Alt: „Diese 10.000 Quadratmeter sind nach dem Bebauungsplan in vier Baufelder eingeteilt. Auf diesen vier Baufeldern planen wir die Entstehung von etwa 130 Wohnungen. Mit den Wohneinheiten aus den drei Bauabschnitten auf dem Areal der ehemaligen Gärtnerei Möller und den Wohneinheiten im Bereich der Merkurstraße hätten wir dann für Haimbach 250 Wohneinheiten geschaffen.

34 Wohneinheiten widmen sich dem geförderten Wohnen

Mit dem Bau begonnen hat das Unternehmen im Jahr 2020, für die Fertigstellung der Wohnungen fasst man eine Zeitspanne von 2030/32 ins Auge. Der nächste Bauabschnitt ist das Baufeld IV, der sich dem sozialen Wohnungsbau widmet. „Hier werden 34 Wohneinheiten errichtet mit dem Schwerpunkt kleinere Wohnungen, aber auch größere, wie große Wohnungen, ohne Unterkellerung mit Fahrradstellplätzen im Außenbereich sowie Pkw-Stellplätzen im Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss.“

Bei dem Projekt wird die AR-Immo GmbH & Co. KG von der WIBank Hessen begleitet, deren Zusage das Unternehmen erwartet. „Sobald wir die Zusage haben, ist es unser Bestreben, möglichst zeitnah mit dem Bau zu beginnen. Unser Plan sieht vor, dass wir noch in diesem Herbst, im Idealfall im Oktober/November, je nachdem wie rasch wir die Zusage der Bank erhalten, mit dem Bau beginnen“, führte der Bauherr aus. Den sozialen Wohnungsbau möchte das Unternehmen Mitte 2027 abgeschlossen haben. Dann sollen die Wohnungen auch dem Markt angeboten werden.

Das Baufeld IV befindet sich Oberhalb der derzeit dort verorteten Container, und misst eine Fläche von etwa 2.500 Quadratmeter nach oben. Dieselbe Fläche erstreckt sich nach unten bis zum Baufeld V, welches ebenso dem sozialen Wohnungsbau vorbehalten ist. Beim geförderten Wohnen darf die Miete maximal 6,50 €/Quadratmeter betragen. Wie der geschäftsführende Gesellschafter der AR-Immo GmbH & Co. KG ausführte, sei das Bauvorhaben ohne die Förderungen nicht realisierbar. Armin Alt: „Es ist daher wichtig, diese Förderung zu erhalten, um einfach diesen hohen Bedarf in Fulda zumindest halbwegs abzudecken.“

Laut den Informationen der AR-Immo GmbH & Co. KG sollen etwas 350 bis 400 Wohnberechtigungsscheine ausgestellt werden; nur ein Bruchteil von ihnen werde eine adäquate Wohnung finden. Dies zeige den hohen Bedarf. Im oberen Bereich finden sich zwei weitere Baufelder (30 und 21 Wohnungen), die dem freifinanzierten Wohnungsbau gewidmet sind. Wenn es keine allzu großen Abweichungen im Bauplan gibt, rechnet das Unternehmen im Jahr 2030/32 mit der Fertigstellung.

Und auch die Stadt Fulda hat angesichts gefördertem Wohnen ihre Hausaufgaben gemacht und eigens dafür ein entsprechendes Förderprogramm aufgelegt, das laut Michael Ruppel sehr gut angenommen worden sei. Auch wenn die finanziellen Mittel der Städte und Kommunen knapper werden, gelte es, das Thema „sozialer Wohnungsbau“ nicht aus den Augen zu verlieren. So wolle man auch in Zukunft dem Thema gerecht werden, um eine Erleichterung und auch Entkräftung auf dem Wohnungsmarkt beizubehalten.

„Das Tor zu Haimbach-Ost attraktiv gestalten“

Ein weiterer Investor des Baugebietes Haimbach-Ost ist die Raiffeisenbank im Fuldaer Land eG, am Donnerstag vertreten durch das Vorstandsmitglied Torsten Leinweber, der ausführte: „Unser originäres Banggeschäft ist das Thema Kreditvergabe, Unterstützung des Wohnungsbaus – vor allem aber Förderung der Ein- und Zweifamilienhäuser und der Familien vor Ort. Das ist uns als Genossenschaftsbank vor Ort sehr wichtig und unsere DNA. Wir umfassen die Gemeinden Hosenfeld, Flieden, Großenlüder, Bad Salzschlirf und letztlich auch das Stadtrandgebiet von Fulda über Johannesberg, Maberzell sowie das Kerngebiet.

Das eigentliche Bankgeschäft hat in den vergangenen Jahren eine große Veränderung erfahren, nicht nur, dass immer weniger Kunden eine Filiale aufgesucht haben und das Onlinebanking an Fahrt aufgenommen hat, sondern auch das Zinsgeschäft hat sich deutlich verändert. Ab dem Jahr 2014 sind die Zinsen immer weiter gesunken; ab dem Jahr 2020 bis 2022 gab es bei einer 10-jährigen Finanzierung Bauzinsen teilweise um die 1% oder leicht darunter, das dazu geführt hat, dass die Baukosten nahezu explodiert sind. Wenn Sie heute Bauen, liegt ein Zinssatz zwischen 3,5 bis 4%. Das ist relativ normal. In den letzten 20 Jahren lagen wir immer ungefähr bei 4%, das ist der durchschnittliche Zinssatz; die Baukosten sind jedoch relativ gleichgeblieben.“ Der momentane Ist-Zustand irritiere das Vorstandsmitglied. Vor diesem Hintergrund hat es sich das Kreditunternehmen zur Aufgabe gemacht, seine Mitglieder sowie junge Familien zu fördern. Rund 150 Wohneinheiten hat das Kreditunternehmen im Fuldaer Land gefördert.

Das Grundstück der Raiffeisenbank im Fuldaer Land eG, das den Projektnamen „Das Tor zu Haimbach-Ost“ trägt, umfasst eine Fläche von etwa 3.000 Quadratmeter, das sich bis zu einem geplanten Kreisel erstreckt. Die ersten Gespräche mit dem Fuldaer Stadtbaurat reichen bis ins Jahr 2018 zurück. Im Jahr 2023 konnte das Kreditunternehmen das erste von zwei Grundstücken von der Stadt erwerben. Hierfür bedurfte es allerdings eines Konzeptes: „Da es sich letztendlich um den Eingang in das Baugebiet handelt, möchten wir dort gegebenenfalls eine Art ‚Nahversorgung‘ etablieren.“ Vorstellen kann man sich hier beispielsweise im Erdgeschoss eine Bäckereifiliale mit integriertem Café.

Zur Offenheit des Geldinstituts gehöre es nach dem Verständnis seines Vorstandsvorsitzenden dazu, schon jetzt erste Ideen offen zu kommunizieren, was mit der Filiale in der Merkurstraße in direkter Nachbarschaft eines tegut…-Marktes geschehen solle. Angedacht ist, die Filiale im Ortskern zu modernisieren und an die Gegebenheiten heutiger Standards anzupassen. Darüber hinaus soll die Möglichkeit einer eventuellen Verbindung von Bäckerei und Bankfiliale geprüft werden. Moderne wie innovative Konzepte gebe es nach Leinweber reichliche.

Neben der gewerblichen Maßnahme plant das Geldinstitut 27 Wohneinheiten, wovon mindestens sieben von ihnen dem sozialen Wohnen gewidmet werden sollen. Torsten Leinweber: „Die Investoren haben es aktuell nicht ganz einfach. Bei einem Mietpreis von 6,40 €/Quadratmeter für sozialen Wohnungsbau und selbst bei ortsüblichen Mietpreisen, die ungefähr zwischen acht und 10 Euro liegen dürften, ist eine rentable Umsetzung nicht ganz einfach. Schlussendlich ist es auch wichtig, eine gewisse Verlässlichkeit zu schaffen; der Bedarf für sozialen Wohnungsbau besteht nun mal, stellt sich nur die Frage, ob sich dies halt auch dann entsprechend umsetzen lässt. Hierfür bedarf es entsprechende Fördermittel.“

Im Nachgang an die Begehung fand eine nicht öffentliche Sitzung des Arbeitskreises statt, die der Vorbereitung der Bauausschusssitzung am 23. September galt. Michael Ruppel verwies bei dem Termin auf die für gewöhnlich öffentlichen Ausschusssitzungen im Stadtschloss, denen gerne beigewohnt werden könne sowie mit Blick auf die Kommunalwahl im Frühjahr nächsten Jahres bei Interesse zur Kandidatur gerne bei den Mitgliederbeauftragten oder anderen Mitgliedern der CDU-Fraktion im Stadtparlament vorstellig werden zu können. +++ jessica auth